Kerjasama Bangun Guna Serah (BOT) ~ Learning and Sharing

Oleh
Dinar Melani Hutajulu

Saat ini, bentuk kerjasama investasi dengan sistem Bangun Guna Serah/Built Operate and Transfer (BOT) telah banyak dilakukan baik antara pemerintah (pemilik hak ekskutif) dengan investor maupun antara pemilik lahan dengan investor. Investor dalam hal ini dapat dari luar negeri maupun dalam negeri. Sebelum membahas lebih jauh mengenai bangun guna serah (BOT), mari kita bahas terlebih dahulu apa pengertian Bangun Guna Serah tersebut.

Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni 1995 jo Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-38/PJ.4/1995 tanggal 14 Juli 1995, Bangun Guna Serah (BOT) merupakan bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa:

Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa Perjanjian Bangun Guna Serah (BOT) dan berhak mengelola dan mengoperasikan untuk suatu jangka waktu dengan atau tanpa imbalan yang telah disepakati serta menyerahkan bangunan tersebut kepada pihak pertama dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan setelah jangka waktunya berakhir.

Dalam melaksanakan perjanjian bangun guna serah tentunya ada pihak-pihak yang melakukan perjanjian, pihak-pihak tersebut ialah :

Investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan mengunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa BOT
Pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor.

Tahapan Perjanjian Build Operate Transfer

Untuk melakukan kerjasama bentuk Build Operate and Transfer ini harus melakukan tiga perjanjian perjanjian terlebih dahulu. Tahapan dalam perjanjian Build Operate transfer, yaitu:

Tahap pembangunan: Pihak pertama menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk dibangun.
Tahap operasional : Berfungsi mendapatkan penggantian biaya atas pembangunan dalam jangka waktu tertentu.
Tahap transfer : Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kapada pemilik tanah.

Setelah melakukan tahapan perjanjian bangun guna serah di atas maka setiap pihak harus mengetahui apa yang menjadi hak dan kewajibannya. Setiap pihak harus mengetahui sumber penghasilan serta biaya lain yang akan dikeluarkan oleh setiap pihak.

Aspek Pajak Bagi Investor

1. Penghasilan Bagi Investor
Sesuai (248/KMK.04/1995 Jo SE-38/PJ.4/1995) Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian BOT adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain :

o Sewa / Penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta

o Penghasilan sehubungan dengan pengusahaan bangunan, seperti ; pengusahaan hotel, sport center, tempat hiburan, dsb.

o Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah, dalam hal masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan.

2. Biaya Bagi Investor:

o Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh, berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian BOT tersebut

o Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan/ mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun (metode garis lurus) selama masa perjanjian BOT.

o Apabila masa perjanjian BOT lebih pendek dari yang telah ditentukan dalam perjanjian, sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi boleh diamortisasi sekaligus pada tahun berakhirnya masa BOT yang lebih pendek tersebut.

o Apabila masa perjanjian BOT lebih panjang dari yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa yang belum diamortisasi dan jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa BOT yang lebih panjang tersebut.

o Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan meliputi masa lebih dari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi.

Aspek Pajak Bagi Pemegang Hak Atas Tanah

1. Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Tanah

o Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah selama masa BOT merupakan Obyek PPh sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UU PPh.

o Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa: Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa BOT, Bagian dari uang sewa bangunan, Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang diberikan oleh investor, Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.

o Dalam hal bangunan yang didirikan oleh investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan oleh investor merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah penyerahan.

o Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian BOT berakhir adalah merupakan Obyek PPh berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU PPh. Nilai perolehan atas bangunan yang diterima dari investor adalah sebesar nilai pasar atau NJOP yang merupakan dasr pengenaan PPh. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah penyerahan.

o Pembayaran PPh sebesar 5% yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor bagi WP orang pribadi bersifat final dan bagi WP Badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan PPh terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.

o Dikecualikan dari pengenaan PPh sebesar 5% apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.

o Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.

2. Biaya Bagi Pemegang Hak Atas Tanah

Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi pemegang hak atas tanah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh.

Keuntungan Dalam Segi Ekonomi Dan Non Ekonomis Bot

Manfaat dari segi ekonomis antara lain:

1. Keuntungan bagi pihak swasta pemilik lahan

§ Pemilik lahan dengan tidak mengeluarkan biaya pada saat berakhirnya perjanjian BOT akan memiliki bangunan

§ Pemilik lahan secara terentas dari kemiskinan karena disamping akan mendapat bangunan, biasanya juga mendapat uang dan dengan uang itu bisa dimanfaatkan untuk usaha lain.

2. Keuntungan bagi pemerintah

§ Pemerintah dapat mengurangi pengguanaan dana APBN, APBD dan mengurangi jumlah pinjaman

§ Menguntungkan secara financial dan administrative

§ Pada akhir masa pengelolaan oleh pihak investor, segala bangunan dan fasilitas yang ada diserahkan kepada pemerintah

§ menimbulkan beban utang bagi pemerintah

§ Membuka lapangan kerja baru

3. Keuntungan bagi investor

§ Membuka kesempatan kepada investor, untuk memasuki bidang-bidang usaha yang semula hanya diberikan atau dikelola oleh pemerintah atau BUMN

§ Memperluas usaha atau ekspansi kebidang-bidang usaha yang mempunyai prospek baik dan menguntungkan

§ Menciptakan bidang dan iklim yang baru

§ Dapat memanfaatkan lahan-lahan strategis.

Daftar Pustaka

Learning and Sharing

Friday, June 8, 2012

Kerjasama Bangun Guna Serah (BOT)

1 comment:

Berita Terhangat

Popular Posts

Blog Archive